重劃區挑好屋 6大心法




(轉貼來源)蘋果日報

(2008/07/30)
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台北縣的重劃區由於房價比市中心便宜,同時具有街廓規劃整齊、電線電纜地下化等居住環境較舒適的特點,吸引不少首購族的注意。尤其挾捷運線經過的利多,包括林口新市鎮、三重重陽重劃區、三峽北大特定區、淡海新市鎮,更是備受矚目:特別是林口新市鎮及重陽重劃區新成屋林立,已邁入「半熟重劃區」階段,待捷運完工通車,房價可望再漲一波。





台北縣重劃區的房子有多便宜?以總價800萬元為例,在台北市大概只能買到新的套房,但在與台北市僅一橋之隔的重陽重劃區,卻可以買到28坪左右的2房,在林口新市鎮更可以買到大約45坪的4房。





在眾多的重劃區裡,該如何買到保值又便宜的房子?永慶房屋總經理葉凌棋、中信房屋副總經理劉天仁、《住展雜誌》研發長倪子仁、遠雄房屋行銷副總張麗蓉,以及元亨不動產經理蔡煜凱,一致認為,捷運已經動工的重劃區,房價還有補漲的空間。





以重陽重劃區為例,因受惠於預定2010年底完工的捷運新莊線,以及明年底完工通車的蘆洲支線,與台北市又僅一橋之隔,房價卻只有台北市的一半,早就吸引不少北市居民來此購屋。





元亨不動產經理蔡煜凱指出,重陽重劃區的新案價格,目前最便宜的落在五華街以西近蘆洲的地段,每坪要價25萬元;而區內的精華地段則位於捷運五華國小站和五華街站之間,以五華街、三信路和集賢路為主,每坪約32萬元。





蔡煜凱說,近來區域內的換屋客比重拉高到6成,主因是三重市早期開發規劃不完善,街廓狹窄且市容雜亂,相較於重劃區內道路最小單位為10米以上的「街」,以及新的建築法規規定建物需臨路退縮6米,建物之間的棟距至少22米,寬敞整齊的街廓規劃,讓三重人有機會過比較舒適的生活,預估到明年底之前,房價還會再漲2成。





至於林口新市鎮,則因桃園機場捷運動工的明確性帶動房價。遠雄房屋行銷副總張麗蓉指出,區內新成屋平均每坪11~14萬元,預售屋平均每坪17萬元,該區域的精華地段落在文化1路及文化2路一帶,新建案多半為高總價、大坪數的產品,例如「大未來」坪數規劃78~89坪,每坪開價26萬元,總價在2千萬元以上。





永慶房屋的調查也指出,2008上半年,林口的新屋價格每坪上漲0.9萬元,半年內漲幅達5.3%,加上機場捷運預定在2013年完工,屆時台北市與桃園國際機場將串連一氣。張麗蓉以「逐捷運而居」的理論推估,林口的房價可望每年上漲1成,3年內將有30%的補漲空間。





歸納以上5位房市專家的看法,要買到重劃區好屋,有6大購屋心法可供參考:

心法1:捷運開挖時進場。劉天仁表示,重劃區的位置不在市中心,大部分伴隨重大建設而形成,交通成為重劃區發展的重要依據,而一個重劃區自政府宣布規劃到完成最少也要20年,所以,捷運開始動工時,也就是房價的起漲點。





葉凌棋認為,只有當政府訴求的各項建設由紙上作業化為實際的施工進度,再進場購屋,風險會比較小。以捷運為例,就可以選擇捷運開挖中或2~3年內即將完工的重劃區。





心法2:趁低價放大需求。重劃區房價相對便宜,與其等到10年後「以小換大」,不如趁房價低時一次買到符合長期需求的坪數,省去日後換屋的麻煩。蔡煜凱建議,若想撿便宜的民眾,可以趁建案銷售期結束前,針對所剩下的戶數,與銷售人員好好議價。





心法3:跟知名財團腳步。新的重劃區要如何判斷是否具有保值優勢,劉天仁分析,可以看看這個重劃區有沒有財團等知名公司前來投資。財團或知名建商的投資,不僅可以增加區域開發的多元性,還可以避免單一建商過度開發,萬一該建設臨時喊停,該區域恐怕會變成半成屋的荒地。





心法4:慎選有品牌建商。倪子仁表示,選擇品牌商譽佳的開發商,也是在重劃區購屋的重要指標,雖然房價可能會貴一點,但是有品牌的開發商所選用的建材和施工的品質,都會比較有保障。





心法5:有無大賣場進駐。大賣場進駐,代表這個重劃區的人口和生活機能已經到達一定的水準。在重劃區購屋時,可選擇大型賣場已確定進駐展店的區域,當入住人口數達到一定的水平,大型賣場才願意進駐,生活機能才有保障,也代表該區域人口數多,比較安全。林口新市鎮上半年已有「家樂福」進駐,而重陽重劃區的五華街捷運站旁,「家樂福」也已與地主簽定20年租約,預計今年底就可進駐。





心法6:避免買工業住宅。靠近重劃區附近的土地有些是屬於工業用地,不少建商也在附近推案,蓋的卻是工業住宅,而工業用地和住宅用地的規劃和使用目的原本就不一樣,工業住宅雖較便宜,用途卻是違法,風險必須自行負擔。




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