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精算租金報酬率 獲利翻倍



日前信義計劃區A11土地標售案,掀起台灣商用不動產熱潮,原地主新光人壽養地20餘年收租穩定,最後售出還淨賺73億元。新光人壽董事、新光國際開發董事長林伯翰,個人地產投資師承壽險業,他強烈建議民眾首重「收益性」,他說:「年租金收益除以購屋成本,逾4~6%就可購入,低於2%以下,最好趕快賣屋!」{ad-優質推薦:台南房屋資訊,台南不動產查詢,學生上班族台南租屋資訊}


新光人壽董事林伯翰的祖父林登山,早年和新光集團創辦人吳火獅、副董吳家祿一起創業打拼,1963年新光人壽成立、隔年林伯翰出生,林伯翰等於和新光人壽一起長大,近身觀察、甚至參與長輩們獵地、養地的決策過程。


新光集團今日能成為全台數一數二的大地主,林伯翰認為投資不出3大原則:「慎選地段、精算回報、抓緊時機」。在日本明治大學攻讀碩士、熟悉東京的他,投資日本房地產正是依據這3大原則。


他回憶1999年日本經濟泡沫破裂,房價嚴重下修,但租金並未下滑,他在世田谷區(東京高級住宅區)購入1戶租金報酬率約8%住宅,現在仍穩定收租;SARS疫情爆發的2003年耶誕節前後,市場悲觀氣息濃厚,1戶位於東京澀谷(日本財團之後、首相麻生太郎原居住區域)電梯大樓,原要價1億4000萬日圓,當時屋主降至9000萬日圓求售,他精算租金報酬率約9%,即大膽購入,持有至今。{ad-優質推薦:想找台南房屋買賣資訊,快來看美美的台南土地,優質台南房屋仲介業者}


林伯翰認為,長期持有、穩定收租的日本地產投資經驗,也可以運用在台灣。首先是地段選擇,他認為:「距離不是問題,『交通』才是關鍵!」他尤其看好台北市南港舊車站與松山舊車站之間,由於2車站都有政府BOT案,周邊若都市更新成功,增值潛力不容小覷。


壽險業選標的更重視「精算回報」。林伯翰說,新光人壽早在1988年以約26億元購入A11土地,建築成本約16億元,「當時誰也沒辦法預期會在什麼時候、以多少價錢售出A11,但很確定的是A11租給新光三越,年租金4.2億元,年租金報酬率約10%,比定存高,絕對划算。」{ad-優質推薦:澎湖房屋資訊,澎湖不動產查詢,學生上班族澎湖租屋資訊}


林伯翰表示,台灣民眾購買不動產喜歡賺「買賣價差」,其實風險很大,台灣房屋就算是自住使用,仍應評估租金報酬率。
最後是「抓緊時機」,林伯翰認為,當租金報酬率高於定存利率,就可以大膽進場。


他建議說:「現在租金報酬率若有4~6%就很不錯,若低於2%代表需求不強,房子持有成本過高,最好趕快賣出。」他也提醒,由於利率低檔一段時期後,勢必會有通貨膨脹的隱憂,加上政府正積極作多、降低稅率,現在正是絕佳購買房屋時機。


文章來源:蘋果日報




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