只想穩賺不賠 以房養老注定不叫座


【住展房屋網/台北報導】先前內政部推出「以房養老」方案以失敗收場後,現在公股行庫在財政部鼓勵下,大舉進軍「以房養老」市場。惟住展房屋網企研室認為,無論是官方版以房養老,或是公股銀行版以房養老方案內容,其實都大吃老年人豆腐,不只要「必賺」,而且「賺很大」,這種方案注定不叫座,可能只有少數需錢孔急的銀髮族才會申辦。 住展房屋網企研室指出,所謂「以房養老」,就是「逆向抵押房貸反式房貸」,以房養老在全球各國實施辦法都不一樣;台灣以房養老一詞是沿襲中國實施的以房養老項目而來,但實施辦法不盡相同。 台灣公股銀行的以房養老方案,是指六十五歲以上、並擁有自有住宅的老年人,可以把自己名下的房子逆抵押給銀行,若是大台北地段佳的房子,最高可獲得7成抵押貸款,其餘縣市最高為六成。而銀行依抵押貸款總額,每月給予老年人一筆固定的錢(第二個月起需扣除利息,且利息逐月提高)。 也就是說,在未計入利息的情況下,將房子逆抵押的老年人,若領滿後最多只能領回房屋市價的7成。但實際在逆抵押期間銀行會收取利息,且房屋每年的地價稅、房屋稅都被需由逆抵押的屋主負責繳交,屋主付出的成本其實不小。 {ad-優質推薦: 淡水房屋,   台中土地,   宜蘭土地網,   松山廠房廠辦,   苗栗店面,   }

再者,實際上與銀行交過手的人都曉得,現在銀行對不動產估價往往比市價稍低,所以即便帳面上屋主能獲得7成貸款,實質上應該低於7成。若再加上屋主必須付利息、房屋稅與地價稅,屋主真正實領的金額恐怕不到6成。 更重要的是,公股銀行版以房養老方案,撥款年限設定為30年,意即若活到95歲,屋主才能領足原貸款金額的7成。但以民國103年來看,台灣人平均壽命為79.84歲,也就是說,若年紀滿65歲就立刻申請以房養老,平均再領14.84年就會去世,無法再請領,剩下沒領的就被銀行所賺走。 台灣把以房養老年齡限制拉這麼高,主要還是風險考量,擔心屋主壽命過長,領的錢就多,銀行就可能賠錢。反觀香港,只要滿55歲即可申請。 當然,也有少數人可活超過95歲以上,且房屋也可能面臨跌價損失,銀行並非百分之百全賺。但以目前方案來看,銀行的贏面實在頗大,既賺利息、又賺差價。 住展房屋網企研室認為,台灣以房養老制度尚在起步,初期提出的方案若誘因不足,絕對會影響申請人數,無法叫好又叫座。若是銀行那麼怕賠錢,倒不如完整引入法國生活年金交易制度(Viager Immobilier),讓屋主與自然人買方對賭還更有奇效。 {ad-優質推薦: 石碇土地,   嘉義市西區房屋,   台南辦公室,   朴子土地網,   中山區買屋賣屋,   }

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