【文/住展雜誌】今年三月,央行除降息外,又意外宣布解除選擇性信用管制措施,堪稱是送給不動產業者最好的春節禮物。到了今年五月,「小英」蔡英文總統走馬上任,業者期盼新政府對房市態度轉為友善,在利多連發之下,今年房市是否會從谷底彈升呢……
央行於三月間召開理監事會議,原本外界預期央行只會宣布降息,孰料央行除了降息外,竟解除選擇性信用管制措施,大台北各行政區房市通通解禁,令各界跌破眼鏡。
中央部會不只央行救房市,連金管會也陸續鬆綁管制。金管會正在研議,欲調降金融機構的房貸風險權數,預計將依自用、非自用二項房貸產品降低權數。若方案通過,意味金融機構可以釋放更多資金至房市,為房市注入活水。
當然,最重要的首推新總統蔡英文上台。俗話說新人新氣象,蔡英文在大選之前絕口不提打房,且提出幾項擴張不動產產業計畫,例如大規模都市更新、社會住宅等方案。根據民進黨部的方案顯示,台灣光是都更的重建商機高達十兆元;若分二十年推動全國大都更計畫,每年都更產值就高達五千億,規模十分龐大。
打房已退場 房市現轉機
「小英」蔡英文選前的作為,讓許多不動產業者認為小英就任後不會再打房,並期盼小英上台後,對不動產業能夠更加「友善」,使房市得以平和發展。今年房市在消息面如此多變的環境下,到底是好是壞?能不能上演一重絕地大反攻呢?
大陸建設董事長張良吉認為,央行解除選擇性信用管制,對市場信心具有振奮的作用,雖然豪宅貸款成數限制仍在,但貸款成數對豪宅客層影響不大。從央行政策鬆綁的角度來看,對市場有正面發展。
張良吉預期,央行解禁有助於買方的購屋信心,今年房市可望出現回溫訊號,豪宅市場也會受惠;惟豪宅市場成交量能夠回升幾成?這就得交由市場決定了。
另一個問題是,今、明兩年台北市豪宅指標大案陸續登場,例如「琢白」、「和平大苑」、「陶朱隱園」、「興雅BCF案」、「ONE PARK」(原「信義聯勤」)等案,是否會因房市解禁而讓成交價衝破一坪三百萬的『彭總裁防線』?
張良吉幽默地說:『房價一坪要突破三百萬是不太可能,因為彭總裁任期還很長嘛!』言下之意,似乎暗指不動產業者為尊重彭總裁,現在檯面上的豪宅成交價都有默契般的壓在三百萬/坪以下,不願去挑動敏感神經。
央行停止打房,已為房市帶來一股暖流。資料照片
央行停止打房,已為房市帶來一股暖流。資料照片
成交量激增 價格是關鍵
長虹建設總經理李耀中態度則較保守,他認為房市解禁後短期影響有限,預計房市修正期還會持續二到三年。
房市修正期拉長的主因,一來是價格尚未達到買方滿足點,成交量出不來;二來是今年經濟展望不佳,台灣各家研究機構的經濟成長率預測值『青筍筍』,而台灣屬於淺碟經濟,高度倚靠出口,如果經濟沒有明顯好轉,勢必會拖累房市,使修正期拉長。
據住展統計資料顯示,今年三二九檔期開跑後,無論看屋組數與成交組數均大幅成長,尤其四月份最明顯,成交量快速上揚,這是否與部份業者預期不符?
李耀中解釋,目前成交的關鍵還是在於價格,觀察近期順銷的建案,原因就在於賣方願意讓利,否則就會『卡卡的』。結論就是『價格要降比較有機會』。惟品牌業者卻陷入兩難,因為價格與品質二者魚與熊掌不可兼得,長虹還是會專注在品質上,盡力爭取客戶的青睞。
宏普建設副總游武龍則分析,四月成交量與來人量大增,是因為今年第一季基期太低,『上升並不代表回升,但意味不會更壞。』據他預測,今年房市不會更差,起碼會維持在目前水準,但會維持多久才能脫離谷底,就要看新政府的態度。
游武龍透露,以往推案較偏重客戶需求,但未來推案動態將視新政府的態度而定,推案產品、客層定位、區位都會隨政府政策調整。
長虹總經理李耀中預期,房市修正期還有二到三年。
長虹總經理李耀中預期,房市修正期還有二到三年。
新政府態度 建商都在看
為什麼業者如此在意新政府的態度?答案就是選前小英提出多項攸關不動產業的政策,若政策一一施行,可能會改寫不動產業生態,業者當然要嚴陣以待。
小英提出關於不動產政策,包括『租賃專法』、『全國大都更計畫』、『社會住宅』。另外,業者最期盼、也是最在意的事情,則是『新政府會不會救房市?』
首先,關於租賃專法的部份,立委李應元三月初曾提出『自用房屋租賃法草案』,其法案內容引發不少爭議,輿論評價兩極。
推租賃專法 包租公末日
民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群指出,立委所提的版本是個人行為,並非是民進黨的版本。民進黨版『租賃專法』由花敬群草擬,內容與立委自提版本不同,預計下半年就會送至立院。他表示,有高度信心租賃專法會在立院快速三讀,請大家拭目以待。
租賃專法若順利三讀,對建商與代銷沒什麼影響,但對包租公、包租婆而言,無疑是『世紀海嘯』!
據本刊暸解,租賃專法可能具備要求租屋資訊強制揭露相關措施,類似現在的實價登錄一樣,將租金攤在陽光下。未來國稅局將可依公開揭露的租金資訊核實課稅,以後包租公該繳納的租金所得稅,一毛也跑不掉。雖然對包租業是重大利空,但對租屋族卻是大利多,未來房客的房租將能申報扣抵稅額,可省下不少支出〈但房屋租金也可能因而提高〉。
影響建商較深遠的,則是『全國大都更計畫』與『八年二十萬戶社會住宅』。首先,小英所提的大都更計畫雖只有初步方向,但卻頗受到建商認同。
小英衝都更 公權力介入
小英版大都更計畫與以往最大的不同,在於『公權力介入』。據蔡英文稍早談話,政府將負責都更前期規劃與住戶整合,等到住戶整合完成後,再公開招標,讓建商競標。
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- May 29 Sun 2016 14:57
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